Veja o que é CUB da obra e como calcular o valor

Saber o que é CUB da obra faz muito sentido no setor imobiliário por várias razões. Primeiro porque indica os custos de uma unidade ou imóvel que está sendo construído. Depois porque dá base para realizar a venda – afinal, os atuais consumidores estão atentos a isso.

Neste conteúdo, você vai ver tudo o que é importante sobre o CUB a partir dos tópicos:

• O que é CUB da obra
• Para que serve o CUB da obra
• Como funciona o CUB da obra
• O que é o valor do CUB de uma obra

O que é CUB da obra

CUB é a sigla para Custo Unitário Básico. Ele é calculado a partir do preço de materiais de construção, mão de obra e equipamentos que são usados nas obras. Por essa definição, o CUB ganhou o apelido de Cesta Básica do Setor Imobiliário.

Na prática, o que temos é um valor que representa o quanto se gasta, na média, na construção de um metro quadrado de um imóvel. A medida do CUB se dá em reais por metro quadrado, ou seja, R$/m². 

O cálculo oficial do CUB vem dos Sindicatos do Setor e pelo CUB Médio Brasil.

Atualmente, os profissionais desse mercado usam o CUB Médio Brasil, que é uma média dos CUBs de 21 estados do país. A conta é de responsabilidade da Câmara Brasileira da Indústria da Construção, a CBIC.

Para que serve o CUB da obra

O CUB da obra é um dos índices da construção civil. É um tipo de indexador que serve para reajustar os contratos de compra de apartamentos, por exemplo. Logo, a variação vai acontecer conforme os valores do INCC (Índice Nacional da Construção Civil) e do CUB.

Esses indicadores quase sempre são muito próximos, ao ponto de se usar um ou outro, mas essa não é uma regra que tem acontecido nos dias atuais, portanto, vale a atenção para os dados atuais.

O CUB usa regras da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) para chegar a um resultado. E o INCC usa o IGPM (Índice Geral de Preços do Mercado), calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV).

Só que tem um ponto importante a ser avaliado: ambos só podem ser aplicados para imóveis na planta e não para as prestações, após o imóvel ficar pronto. Dessa forma, o CUB da obra ou a taxa de INCC são diferentes das taxas de correção do financiamento de um imóvel.

A grande diferença entre CUB e INCC está na seguinte explicação: o INCC é mais comum para verificar a inflação de uma obra e o CUB é mais comum para projetar o custo de uma obra. A partir disso, é possível tomar melhores decisões, como na escolha de melhores fornecedores.

Como funciona o CUB da obra

O CUB foi criado a partir da Lei 4.591/64. O objetivo era o de equilibrar a formação de preços no mercado imobiliário. Assim, o indicador traz o custo do projeto estimado de uma obra com mais precisão. Por isso, ele tem que ser calculado mensalmente.

O preço do CUB é calculado conforme o metro quadrado. O que muda é a referência dos imóveis, chamados de projetos-padrão. Trouxemos uma lista para você ver todas as opções.

• R1 – residência unifamiliar
• PP4 – prédio popular
• R8 e R16 – residência multifamilar
• PIS – projeto de interesse social
• RP1Q – residência popular
• CAL8 – projeto comercial de andares livres
• CSL8 e CSL16 – projeto comercial de salas e lojas
• GI – galpão industrial

Esse parâmetro ajuda a entender porque o CUB tem se tornado essencial para que uma obra tenha êxito na sua execução. A principal contribuição está na melhor gestão de custos e de recursos necessários para o projeto.

E por meio do artigo 54 da Lei 4.591/64, os Sindicatos da Indústria da Construção Civil ficam obrigados a divulgar o CUB até o dia 5 do mês subsequente adotado como referência do indicador.

O que é o valor do CUB de uma obra

Para se chegar ao valor do CUB da obra é preciso fazer contas. O CUB Estadual levanta os custos de 25 materiais, 2 categorias profissionais, 1 equipamento e o custo administrativo do setor. Além disso, o CUB pode ser categorizado como por tipos de imóveis.

Qual é o valor do CUB hoje? É claro que dependendo de quando você estiver lendo esse material, o valor do CUB pode ter mudado – afinal, ele se atualiza mensalmente. Mas, para quem ficou curioso, nós trouxemos alguns exemplos.

O CUB do PR ficou em R$ 2.211,18. E para comparação, temos outros dados: o IGPM ficou em R$ 1.185,00 e o INCC em R$ 1.044,67. Isso quer dizer que atualmente o CUB não está próximo do INCC, o que não é um movimento tradicional do mercado.

A explicação dos especialistas na construção civil passa por dois motivos: o fechamento de fabricantes durante a pandemia e o aumento da demanda por materiais.

Os custos envolvidos no CUB

Acima, a gente falou que tem vários critérios que entram na conta do CUB e você pode ter ficado curioso para saber quais são eles. Vamos falar disso agora, lembrando que tudo está disposto na NBR 12721:2006.

Ao todo, são 25 itens de materiais da construção civil. Os principais são: concreto, cimento, fechaduras, areia e vidro. Depois, são dois tipos de profissionais: pedreiros e serventes. Aí vem o equipamento, como a betoneira de 320 litros.

Por outro lado, a norma da ABNT também fala quais os itens que não devem entrar no cálculo do CUB da obra. Por exemplo, fundações, elevadores, eletrodoméstico, projetos arquitetônicos de instalações, remuneração do construtor, etc.

Leia também: 7 tipos de incentivos fiscais para as construtoras

Um exemplo do cálculo do CUB no RJ

Agora que ficou mais fácil entender o CUB, vamos a um exemplo. Imagine um projeto-padrão R16. Usando um CUB de R$ 1.501,75 dá para termos o custo de um apartamento, o que vai depender da metragem dele.

Um apartamento de 100 m² teria custo de R$ 150.175,00. Vale lembrar que esse resultado ajuda na criação de projetos, orçamentos e cronogramas.

Para arquitetos e engenheiros, além do CUB também é preciso fazer contas a partir de outros índices, como o VGV (Valor Geral de Vendas), que é o número de unidades de um empreendimento vezes o valor médio de cada uma das unidades.  

O comportamento do consumidor no setor imobiliário

A análise de indicadores como o CUB vale muito a pena porque vai de encontro com os novos consumidores, que estão mais atentos ao mercado. Dessa forma, o CUB também pode ser importante para entender o valor de uma compra. 

Sobre isso, temos um Guia Gratuito que menciona o comportamento do novo consumidor.