Saiba quanto é o BDI de uma obra – fórmula e aplicação

Todo mundo concorda que o preço final de um imóvel deve ser justo para os clientes. Ao mesmo tempo, quem constrói também precisa ter o seu lucro. Então, como chegar nesse resultado? É nessa hora que saber quanto é o BDI de uma obra faz tanto sentido.

De fato, o cálculo do DBI não é dos mais simples. Porém, essa análise é necessária para descobrir a margem de ganho, de custos diretos e indiretos. Os custos indiretos, por exemplo, se não considerados no orçamento da obra, podem comprometer toda a receita.

O que é BDI na planilha da Caixa

A Caixa Econômica Federal é um dos bancos que mais faz financiamentos de imóveis no Brasil. Como consequência disso, muita gente com o crédito encontra lá o termo “BDI”. Seja você um consumidor ou um profissional da construção civil, continue lendo para descobrir o que é o BDI.

BDI é Budget Difference Income, que na tradução significa Benefícios e Despesas Indiretas. Logo, um elemento usado para auxiliar na criação de orçamentos do preço de venda de imóveis. Ele não é um índice absoluto, ao passo que cada obra tem o próprio BDI.

De qualquer modo, o cálculo do BDI, quando feito corretamente, permite que os responsáveis avancem com o orçamento detalhando os itens e identificando os custos reais de cada um.

Os custos diretos e os indiretos de uma obra

Antes de falarmos do cálculo do BDI vale entender o que determina o preço final de um serviço na construção civil: custos diretos e custos indiretos, esse último envolve o BDI. Vamos às definições simples.

Os custos diretos acontecem por conta da execução do serviço. Assim, entram na conta aqueles insumos unitários.

Os custos indiretos não são incorporados no produto final, porém, possuem peso, como a administração central da empresa, os seguros, as garantias, os tributos, etc.

Sendo que todo empreendimento tem os dois tipos de custos, o preço de venda nunca vai se repetir já que varia conforme o planejamento, a localização e outras características das empresas. O que ajuda a entender porque o cálculo do BDI é dinâmico.

Quando se aplica o BDI

A aplicação do BDI na construção civil tem objetivo de garantir um bom custo global para as empresas, a ponto de cobrir as despesas da administração, os custos financeiros, os impostos, as garantias, os seguros, os tributos e as margens de incertezas.

o que e bdi

Por isso, dá para entender o índice como um rateio do lucro mais os custos indiretos aplicados aos custos diretos. Tanto é que no começo ele era usado apenas em orçamentos de obras da engenharia civil, mas hoje foi adaptado para vários mercados.

Outra aplicação do BDI na construção civil é em licitações. Tudo está em conformidade com o Decreto 7.983, de 2013 e traz o índice como referência para empresas contratantes e contratadas.

Qual a fórmula do BDI

A fórmula do BDI ou o cálculo do BDI pode acontecer de vários modos. O modelo mais aceito no Brasil é do IBEC (Instituto Brasileiro de Engenharia de Custos) porque ele tem um consenso internacional. Assim, temos a seguinte expressão:

BDI = { [ ( 1 + AC + CF + S + MI) / (1 – TM – TE – TF – MBC – G) ] – 1} x 100

Então, para entender melhor cada número ou letra, veja a composição abaixo.

AC é Administração Central e envolve rateio do custo entre obras. O mais comum é que varia de 7% até 15% para as empresas de maior faturamento anual ou de 10% a 20% para as empresas com menor faturamento.

CF é o Custo Financeiro, a qual é a razão das condições de pagamentos preconizadas no contrato e o programa de desembolso.

S é de Seguro, que representa os custos referentes aos seguros previstos no contrato, como performance bond, garantia de execução contra terceiros e outros.

G é Garantias e se refere ao custo para que se cumpra o contrato a partir de garantias previstas. Elas podem ser caução, seguro garantia ou papéis selecionados.

MI é a Margem de Incerteza calculada apenas pelas empresas contratantes. O objetivo é melhorar eventuais distorções no valor aproximado pelo cálculo estimado. O mais comum é que fique entre 5% e 10%.

TM é Tributos Municipais, como no caso do ISS.

TE é Tributos Estaduais como o ICMS

TF é Tributos Federais tais quais PIS, COFINS, IRPJ, CSLL e INSS

MBC é Margem Bruta de Contribuição ou Lucro Bruto Previsto, sendo um valor aleatório, próprio de cada empresa ou da proposta de preços, em função do mercado.

Sabendo disso, fica mais fácil entender que essa ferramenta pode ser usada no preço de venda, já que ele será igual ao custo direto x (1 + BDI / 100).

Um exemplo de BDI de uma obra

Vamos usar um exemplo, algo que é hipotético, para que você tenha uma ideia geral de como fazer essa conta toda que vimos acima. Para isso acontecer, vamos usar os seguintes valores:

• AC – 3%
• CF – 1,23%
• S – 0,6%
• G – 0,2%
• MI – 1,27%
• TM – 3%
• TE – 0%
• TF – 3,65%
• MC – 7,40%

Logo, a nossa fórmula de BDI resulta em 22,37%.

Vale considerar que não se tem uma regra sobre valores mínimos ou máximos para o BDI. Então, ele varia conforme os gastos e as despesas da obra, assim como se relaciona diretamente com impostos e outros valores pré-acordados.

Outras siglas da construção civil para conhecer

Os profissionais da construção civil devem ficar atentos ao uso de índices e de siglas que são comuns nesse mercado. 

Além do BDI, o CUB é outro que importa muito. Ele indica o Custo Unitário Básico e serve para calcular o preço dos materiais, da mão de obra e dos equipamentos.

Já o INCC é o Índice Nacional da Construção Civil e é uma espécie de base de dados usada como referência pelas construtoras para avaliar o custo dos insumos. Existe desde 1944 e o cálculo do INCC leva em conta vários dados, além dos materiais de construção.